Dass insbesondere am amerikanischen Wohnimmobilienmarkt (Einfamilienhäuser) die Übertreibungen gefährlich zugenommen haben, musste informierten Anlegern längst bekannt sein. Immer wieder war von den Gefahren, die von diesem Markt ausgehen, gewarnt worden.

Noch selten ist ein Platzen der spekulativen Blase so lange im Voraus angekündigt worden. Doch nur Wenige haben die Konsequenzen gezogen und rechtzeitig ihre Engagements reduziert. Für Andere wurde der Markt immer attraktiver, je offensichtlicher die Übertreibungen wurden. Zu leicht liess sich rasch viel Geld verdienen. Auch hier wurden die Gefahren unterschätzt – gerade weil die Korrektur so lange auf sich warten liess. Die Hoffnung, die Korrektur, die bereits vor zwei Jahren begonnen hat, erfolge einigermassen schmerzlos, haben sich nicht erfüllt, wie die jüngste Entwicklung zeigt.

Anders als in früheren Krisen, die es im zyklischen Immobiliengeschäft immer wieder gibt, ist jetzt der Kreis der Betroffenen grösser, und es geht um höhere Summen, die auf dem Spiel stehen. Beschränkten sich bei der Savings-&-Loan-Krise von 1990/91 die Folgen noch auf Hauseigentümer und Banken bzw. deren Aktionäre, so sind jetzt viel mehr Leute direkt und indirekt betroffen. Es sind Investoren, die beispielsweise über Hedge Funds investiert sind, oder Versicherte, deren Vorsorgeeinrichtungen in nichttraditionelle Anlagen diversifiziert haben. Diese Krise ist längst keine amerikanische Angelegenheit mehr, weil global direkt und indirekt in US-Immobilienpapiere investiert worden ist.

Spekulative Exzesse

Wie konnte es nur je so weit kommen, fragen sich heute verwundert Investoren, die sich bisher nur am Rande mit dieser Materie befasst haben. Warum haben die Probleme am US-Immobilienmarkt noch nie da gewesene Ausmasse angenommen, dass jetzt selbst etablierte Hypothekeninstitute schliessen müssen und noch schliessen werden, und immer häufiger die Möglichkeit einer Kreditverknappung (Credit Crunch) oder einer Bankenkrise nicht mehr ausgeschlossen wird? Warum wurden in Amerika in den letzten Jahren so leichtfertig Hypotheken an Leute gesprochen, die offensichtlich nie nur annähernd die Anforderungen erfüllt haben?

Zwei Stichworte sind zu nennen: Die Entwicklung der Kreditderivate und die lange sehr tiefen Zinsen. Die Kreditderivate, insbesondere die Collateralized Debt Obligations – besser unter dem Kürzel CDO bekannt –, haben in den letzten Jahren das enorme Wachstum des Markts für zweitklassige Hypotheken (Subprime) erst möglich gemacht. Dank diesen Instrumenten sind in Amerika Leute zu Hypotheken gekommen, die diese wegen ihrer schwachen Bonität nie von einer Bank erhalten hätten bzw. deren Zinskonditionen sie sich nie hätten leisten können.

Über die Mortgage Broker, den meist auf eigene Rechnung bzw. auf Provision arbeitenden Hypotheken-Vermittlern, ging alles rasch und ohne grössere Abklärungen. Wie man heute weiss, sind diese Broker meist sehr aggressiv und in ihren Methoden wenig wählerisch vorgegangen. Selbst Langzeitarbeitslose, Invalide, allein erziehende Mütter erhielten Kredit, mit dem sie sich ein Heim erwerben konnten. Für den Broker zählte nur eines: die Unterschrift auf dem Vertrag und die Provision (rund 3000 $), die er vom Subprime Lender erhielt, das weitere Schicksal der Kunden kümmerte ihn nicht. Der Subprime Lender vermittelte die zweitklassigen Kredite an einen Wholesale-Lender, der diese bündelte und an eine der vielen prominenten Wallstreet- Häuser weiter veräusserte.

Hier erfolgte die Transformation von Hypotheken in handelbare Investmentvehikel, in Collateralized Debt Obligations (CDO) oder Mortgage-Backed-Securities (MBS). Es handelt sich hier um verbriefte Obligationen, welche mit Hypotheken gesichert sind. Diese sind allerdings nicht erster Qualität (Prime), sondern eben nur Subprime. Die CDO werden nun in diverse Tranchen mit unterschiedlicher Qualität aufgeteilt. Die jeweils beste Tranche erhielt ein AAA-Rating, die qualitativ schlechteste möglicherweise nur CCC.